Ξεπαγώνει η αγοραπωλησία απρογραμμάτιστων ακινήτων

Με νομοθετικό διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος ξεπαγώνει τις αγοραπωλησίες ακινήτων που έχουν κατασκευαστεί εκτός σχεδίου ανάπτυξης.

Η νομοθεσία αναμένεται να συμπεριληφθεί σε ένα από τα νομοσχέδια του υπουργείου Περιβάλλοντος που θα κατατεθεί στη Βουλή πριν από το τέλος του έτους. Ο νόμος προβλέπει τη θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου, το οποίο θα λειτουργεί ως περιβαλλοντικό ισοδύναμο.

Διευκρινίζεται ότι η νομοθετική ρύθμιση δεν θα είναι οριστική, αλλά μεταβατική και θα καλύψει το διάστημα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, οπότε, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, θα ολοκληρωθεί ο χαρακτηρισμός των δημόσιων δρόμων της χώρας.

Σημειώνεται ότι το νομοσχέδιο έπρεπε να εγκριθεί πριν από το κλείσιμο της Βουλής για τις εκλογές, αλλά «πάγωσε» σε μια προσπάθεια να αποφευχθεί η σύγκρουση με την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Μετά από έφεση οικοδομικής άδειας σε οικόπεδο σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι η ελάχιστη έκταση των 40 στρεμμάτων δεν επαρκούσε, αλλά ότι η κατασκευή στο οικόπεδο απαιτούσε δημόσιος δρόμος από το 1985.

Λεπτομέρειες για τη νέα κανονιστική πράξη

Τα ΤΑ ΝΕΑ έχουν δώσει λεπτομέρειες για τον αναμενόμενο νέο νόμο, ο οποίος επιτρέπει την ανάπτυξη νόμιμων εκτάσεων (χώρων) έκτασης τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων, εκτός σχεδίων ή ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών, εάν εμπίπτουν σε μία από τις ακόλουθες κατηγορίες: γη (τοποθεσίες), ανάλογα με την εποχή δημιουργίας και εμφάνισης του δρόμου:

Α) Ιστότοποι που δημιουργήθηκαν μεταξύ 31 Μαΐου 1985 και 31 Δεκεμβρίου 2003.

Για να κατασκευαστούν, πρέπει να έχουν ένα από τα όριά τους δίπλα στο δρόμο για τουλάχιστον 3,5 μέτρα: (1) να εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 και να έχουν πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρα. (2) συνδέεται με διεθνή, επαρχιακό, δημοτικό ή κοινοτικό δρόμο ή εγκαταλελειμμένο τμήμα αυτού· (3) είναι ανοιχτό με απόφαση δημόσιας αρχής ή είναι εγγεγραμμένο στο κτηματολόγιο, ή είναι πλακοστρωμένο από αρχή ή οργανισμό αρμόδιο για τη συντήρηση και τη βελτίωση των δρόμων ή έχει δίκτυο κοινής ωφέλειας που το διατρέχει.

Β) Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από το 1985.

Προκειμένου οι τοποθεσίες αυτές να είναι κατάλληλες για κατασκευή, πρέπει να βρίσκονται μπροστά ή δίπλα σε δρόμο μήκους τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε δρόμο που 1) εμφανίστηκε σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977, 2) έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρα, 3) ανοίχτηκε με απόφαση κυβερνητικής αρχής ή καταχωρήθηκε ως «ΕΚ» (ειδική ζώνη) ή στρώθηκε από αρχή αρμόδια για τη συντήρηση και τη βελτίωση δρόμων ή δικτύων κοινής ωφέλειας που διέρχονται από αυτήν.

Β) Τα εδάφη στα οποία μπορεί να κατασκευαστεί περιλαμβάνονται εκείνα που έχουν νόμιμη οδό πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων, κατασκευασμένη πριν από το 1985, η οποία συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτής.

Μεγάλο πρόβλημα είναι οι λεγόμενες «τυφλές» περιοχές, δηλαδή αυτές που δεν συνδέονται με το οδικό δίκτυο. Σε αυτή την περίπτωση, αν πριν από το 1985 δεν υπήρχε νόμιμος τρόπος σύνδεσης τους με δημόσιους δρόμους που πληρούν τις παραπάνω προϋποθέσεις, δεν μπορείτε να χτίσετε πάνω τους.

Όπως προαναφέρθηκε, η νομοθετική ρύθμιση δεν είναι οριστική, αλλά μεταβατική και θα καλύψει την περίοδο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, δηλαδή μέχρι να ολοκληρωθεί ο ορισμός των δημόσιων οδών.

Λογικά προκύπτει το ερώτημα: τι θα εφαρμοστεί από το 2026; Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν το θέμα, μετά τη λήξη της μεταβατικής διάταξης, οικόπεδα που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές και δεν συνδέονται με αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο θα αποκτήσουν εκ νέου το δικαίωμα δόμησης, ανάλογα με τις περιστάσεις, κατά τη διαδικασία εγγραφής του δημόσιου δρόμου. δικτύου έχει ολοκληρωθεί η χρήση στο σχετικό τοπικό πολεοδομικό σχέδιο της επικράτειας.

Ο κίνδυνος νέων μη εξουσιοδοτημένων κτιρίων

«Από πολεοδομική άποψη, η μη προγραμματισμένη ανάπτυξη δεν είναι αυθαίρετη, αλλά με αυστηρούς κανόνες και πολύ χαμηλό συντελεστή δόμησης, που δεν βλάπτει το περιβάλλον και η κατάργησή της κινδυνεύει να μας οδηγήσει σε μια νέα γενιά αυθαίρετων κτισμάτων».– τονίζει ο πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ Ο Στράτος Παραδιάς σε συνέντευξή του στα ΝΕΑ. -“Γι’ αυτό το υπουργείο Περιβάλλοντος πρέπει να δώσει σε αυτό το θέμα όχι απλώς μια μεταβατική, αλλά μια οριστική λύση που θα προστατεύει την περιουσία των πολιτών και όχι θα την απαξιώνει».

Τι συμβαίνει όλα αυτά τα χρόνια

Για όλα τα οικόπεδα άνω των 4.000 τετραγωνικών μέτρων (40 στρέμματα) και σε ορισμένες περιοχές άνω των 8.000 ή 20.000 τετραγωνικών μέτρων, εάν δημιουργήθηκαν πριν από το 2003, ακόμη και αν δεν είχαν πρόσοψη σε δρόμο αλλά είχαν προστατευμένη πρόσβαση, εξέδωσαν οι πολεοδομικές αρχές (ορισμένες εξακολουθεί να εκδίδει) πολεοδομική άδεια. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι υπάρχει ασάφεια στην πολεοδομική νομοθεσία ως προς το πότε προκύπτει η απαίτηση για δημόσιο δρόμο σε ακίνητα εκτός σχεδίου και τι ακριβώς σημαίνει δημόσιος δρόμος.

Ωστόσο, ο νόμος του 2003 (3212/2003) εισήγαγε για πρώτη φορά την υποχρέωση δημιουργίας, από 31/12/2003, οικοπέδων κατάλληλων για δόμηση, με ελάχιστη έκταση 40 στρέμματα και ελάχιστη πρόσβαση σε κοινό. δρόμος μήκους 25 μέτρων, που δεν ήταν στα νομικά έτη 1985, ούτε στους προηγούμενους νόμους του 1978 και του 1928.

ΥΓ Για όσους δεν καταλαβαίνουν τη σημασία αυτού του νόμου, μπορώ να σας ενημερώσω ότι αυτή η απόφαση θα ρίξει κλειδί στην αγορά ακινήτων εκατοντάδες χιλιάδες οικόπεδα (πάνω από 800 χιλιάδες), καθώς και εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα (περίπου 400 χιλιάδες), συχνά σε πολύ καλά μέρη που προηγουμένως δεν μπορούσαν να πουληθούν επίσημα.

Source link