Ακίνητα στην Ελλάδα: οι τιμές αυξάνονται με διαφορετικούς ρυθμούς

Σε αγορά δύο ταχυτήτων μετατρέπεται η ελληνική αγορά ακινήτων, με τις εισροές ξένων κεφαλαίων να παραμένουν ισχυρές και να τροφοδοτούν την ανοδική πορεία των τιμών.

Σύμφωνα με την ενδιάμεση έκθεση Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) για τη νομισματική πολιτική, οι προσδοκίες για την επόμενη περίοδο παραμένουν επιφυλακτικά θετικές, επηρεαζόμενες από τα διεθνή γεγονότα και το περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού, αύξησης των επιτοκίων και αβεβαιότητας, που επηρεάζουν άμεσα την Ευρώπη και την παγκόσμια οικονομία συνολικά. Ταυτόχρονα, η αλλαγή στα πρότυπα ζήτησης που ξεκίνησε μετά την περίοδο της πανδημίας συνεχίζεται μέχρι σήμερα, με ορισμένες κατηγορίες ακινήτων και τοποθεσίες να προσελκύουν δυσανάλογα υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, ενισχύοντας την εικόνα μιας αγοράς μικτής ταχύτητας.

Στο βαθμό που η ζήτηση στο εξωτερικό παραμένει ισχυρή και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων παραμένει περιορισμένη, οι τιμές αναμένεται να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία στο υψηλό άκρο της αγοράς, παρασύροντας τις τιμές της δευτερογενούς αγοράς προς τα κάτω. Ωστόσο, ο ρυθμός αύξησης των τιμών αναμένεται να γίνει πιο συγκρατημένος καθώς η τρέχουσα κατάσταση δεν επιτρέπει στους επενδυτές να εφησυχάσουν σχετικά με τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη των συνθηκών της αγοράς.

Σπίτια και διαμερίσματα
Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με Τράπεζα της Ελλάδος, η ελληνική αγορά ακινήτων έχει προσελκύσει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, παρά τις αρνητικές εξελίξεις στο διεθνές περιβάλλον και την αβεβαιότητα που έχει προκύψει τα τελευταία δύο χρόνια λόγω της αυξημένης γεωπολιτικής αστάθειας. Οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν την ανοδική τους πορεία καθώς η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό και το εσωτερικό για ποιοτικά ακίνητα δεν καλύπτεται από την τρέχουσα περιορισμένη προσφορά και διατηρεί υψηλό ρυθμό ανάπτυξης, αν και χαμηλότερο σε σύγκριση με τα προηγούμενα τρίμηνα.

Ωστόσο, οι κορυφαίοι δείκτες που σχετίζονται με την εγχώρια αγορά, καθώς και οι εξελίξεις των τιμών σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο, υποδηλώνουν δυνητικά μια πλησιέστερη περίοδο διόρθωσης των τιμών, ιδίως σε σχέση με τον σκοπό, τα χαρακτηριστικά και τη θέση των ακινήτων με χαμηλότερη ζήτηση. Στην αγορά ακινήτων, οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων συνεχίστηκαν μέχρι το 3ο τρίμηνο του 2023, παρά το γεγονός ότι τα δύο τελευταία τρίμηνα σημειώθηκε επιβράδυνση των επιμέρους δεικτών τιμών. Με βάση τις εκτιμήσεις που συλλέχθηκαν Τράπεζα της Ελλάδοςγια νπρώτους εννέα μήνες του 2023 τιμές διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκε κατά 13,9% χρόνο με το χρόνο σε σύγκριση με αύξηση 11,2% την αντίστοιχη περίοδο του 2022.

Σε τοπικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών παρουσιάζουν ετερογένεια στις μεταβολές τους, με μεγάλες αυξήσεις να παρατηρούνται κυρίως σε περιοχές υψηλού επενδυτικού ενδιαφέροντος και σε άλλες περιοχές οι αλλαγές είναι λιγότερο σημαντικές. Η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων σε εθνικό επίπεδο κατά τους πρώτους εννέα μήνες του 2023 οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στους υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών στις περισσότερες αστικές περιοχές της χώρας.

Πιο συγκεκριμένα, οι υψηλότεροι ρυθμοί ανάπτυξης καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,5%), στην Αθήνα (14,5%) και σε άλλες μεγάλες πόλεις (14,1%), ενώ σε άλλες περιοχές της χώρας η ανάπτυξη ήταν πιο ήπια (11,1%). Την ίδια περίοδο, οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (άνω των 5 ετών) αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 14,4% ετησίως, έναντι 13,1% για τις τιμές των νέων διαμερισμάτων.

Η αγορά κατοικίας, παρά την τρέχουσα αβεβαιότητα, διατηρεί τη δυναμική της και χαρακτηρίζεται από υψηλή, κυρίως επενδύσεις, ζήτηση και χαμηλή προσφορά. Οι θετικές εξελίξεις στον τουρισμό και τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, τα προγράμματα επιδοτήσεων στέγασης για νέους και το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος Golden Visa, συνεχίζουν να ενισχύουν τη δυναμική της αγοράς, όπως αποτυπώνεται σε άλλους σχετικούς δείκτες.

Ειδικότερα, για το οκτάμηνο του 2023, η δραστηριότητα στον κλάδο της κατασκευής κατοικιών (στοιχ ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς μεταβολής τόσο στον αριθμό όσο και στην αξία των νέων οικοδομικών αδειών κατοικίας σε επίπεδο χώρας (22,5% και 14,5% αντίστοιχα), αυξημένοι σημαντικά από την ελαφρά μείωση την αντίστοιχη περσινή περίοδο (- 1,3% και -4,1 %). Οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικά διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές) σε εθνικό επίπεδο ενισχύονται σημαντικά σε ετήσια βάση στο 40,2% το πρώτο εννεάμηνο του 2023 (έναντι 12,1% την αντίστοιχη περίοδο του 2022), αν και εξακολουθούν να βρίσκονται σε πολύ χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,0%). Παράλληλα, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται περαιτέρω το εννεάμηνο του 2023, σημειώνοντας αύξηση 13,3% σε ετήσια βάση.

Παρά το αυξημένο ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα, η τραπεζική χρηματοδότηση είναι χαμηλή, με τα συνολικά νέα στεγαστικά δάνεια να καταγράφουν πτώση 4,9% σε ετήσια βάση το δεκάμηνο του 2023. Τέλος, τους πρώτους εννέα μήνες του 2023, οι συνολικές αξίες κατασκευής νέων κατοικιών σε ετήσια βάση (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) συνέχισαν να αυξάνονται κατά 6,7%, συμβάλλοντας εν μέρει στην ενίσχυση των τιμών των κατοικιών.

Γραφεία και καταστήματα
Στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων, με βάση τα στοιχεία που συλλέχθηκαν Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2023, οι τιμές γραφείων αυξήθηκαν 6,6% σε ετήσια βάση και οι τιμές λιανικών χώρων αυξήθηκαν 6,9%. Στην Αθήνα, ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης των τιμών γραφείου ήταν υψηλότερος (7,2%), ενώ και στην υπόλοιπη Ελλάδα σημαντική αύξηση (7,3%), μετά από μια μακρά περίοδο σχετικής στασιμότητας των τιμών. Στη Θεσσαλονίκη, μετά από δύο συνεχόμενες εξάμηνες περιόδους υψηλής ανάπτυξης, οι τιμές κατέγραψαν μικρή διόρθωση σε σχέση με το προηγούμενο έτος (-0,5%).

Όσον αφορά τις πολυτελείς εγκαταστάσεις λιανικής, το πρώτο εξάμηνο του 2023 σημαντικοί θετικοί ετήσιοι ρυθμοί καταγράφηκαν στους δείκτες τιμών της Αθήνας (8,4%) και της Θεσσαλονίκης (9,8%), ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για την υπόλοιπη Ελλάδα διαμορφώθηκε στο 3,7%. Τέλος, σε ολόκληρη τη χώρα, τόσο η χρηματοδοτική μίσθωση γραφείων όσο και η μίσθωση καταστημάτων κατέγραψαν ετήσια αύξηση 5,6% την ίδια περίοδο.

Το οκτάμηνο του 2023, η κατασκευαστική δραστηριότητα εμπορικών ακινήτων (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε θετικό ρυθμό μεταβολής συνολικά, ενώ ανάμεικτη εικόνα παρουσίασαν οι επιμέρους κατηγορίες. Πιο συγκεκριμένα, ο αριθμός των νέων αδειών δόμησης γραφείων αυξήθηκε (75,2%), ενώ ο αντίστοιχος συνολικός όγκος (σε κυβικά μέτρα) μειώθηκε κατά 15,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο οκτάμηνο του 2022.

Οι άδειες ανέγερσης νέων ξενοδοχείων μειώθηκαν 15,6% και ο όγκος μειώθηκε 8,0%. Τέλος, η κατασκευαστική δραστηριότητα λιανικής ήταν ιδιαίτερα έντονη σε όγκο (226,9%) αλλά μέτρια θετική στις νέες άδειες (7,8%). Η μικτή εικόνα της κατασκευαστικής δραστηριότητας πιθανότατα οφείλεται σε συνθήκες πλεονάζουσας ζήτησης σε ένα οικονομικό περιβάλλον που δεν ευνοεί ιδιαίτερα την έναρξη νέων έργων. Οφείλεται επίσης στον μικρό αριθμό νέων οικοδομικών αδειών ανά κατηγορία σε απόλυτους αριθμούς, με αποτέλεσμα μεγάλες ποσοστιαίες διακυμάνσεις ενώ στην πραγματικότητα οι διακυμάνσεις είναι μικρές.

ΑΕΕΑΠ
Με βάση τα στοιχεία που συνέλεξε η Τράπεζα της Ελλάδος και τα αποτελέσματα μελέτης της αγοράς εμπορικών ακινήτων, το πρώτο εξάμηνο του 2023 τα περισσότερα κεφάλαια εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ) και άλλα επενδυτικά χαρτοφυλάκια, καθώς και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, στόχευαν στην αγορά ή/και ανάπτυξη γραφείων υψηλής ποιότητας, κυρίως με σύγχρονα βιοκλιματικά χαρακτηριστικά.

Τα ξενοδοχεία, οι εμπορικές αποθήκες και οι επενδυτικές κατοικίες ειδικού σκοπού έχουν επίσης προσελκύσει σημαντικά κεφάλαια. Η ελάχιστη απόδοση για γραφεία υψηλής ποιότητας στις πιο εμπορικές περιοχές του κέντρου της πρωτεύουσας κυμάνθηκε μεταξύ 5,5 και 6,6%, περίπου σε συμφωνία με τους προηγούμενους έξι μήνες, ενώ η ελάχιστη απόδοση για καταστήματα υψηλής ποιότητας στις πιο εμπορικές περιοχές της κεντρικής Η Αθήνα κυμάνθηκε μεταξύ 5,3 και 6,0 %.

Source link