Τριετής φοροαπαλλαγή για άδεια και Airbnb διαμερίσματα: τι αλλάζει βάσει του νόμου 5246/2025

Νέος Ν. 5246/2025 εισάγει τριετή πλήρη φορολογική απαλλαγή για εισόδημα από ενοίκια από άδεια διαμερίσματα και ακίνητα που χρησιμοποιήθηκαν στο παρελθόν βραχυπρόθεσμη μίσθωσηυπό αυστηρούς όρους.

Ο νόμος τέθηκε σε ισχύ 5246/2025 κάλεσε «Φορολογική μεταρρύθμιση για τη δημογραφική πολιτική και τη μεσαία τάξη»το οποίο περιέχει μια σειρά από σημαντικές διατάξεις για τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Μεταξύ αυτών:

• Άρθρο 8 – μείωση του μέσου φορολογικού συντελεστή επί του εισοδήματος από ενοίκια από 35% σε 25%, που είναι η πρώτη μείωση του φόρου εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες μετά τη μνημονιακή περίοδο.
• Άρθρο 9 – τριετής φορολογική έκπτωση για κτίρια κατοικιών και ακίνητα που είχαν εκμισθωθεί στο παρελθόν στο πλαίσιο προγράμματος βραχυχρόνιας μίσθωσης·
• Άρθρο 10 – απαλλαγή από ΕΝΦΙΑ για οικιστικά ακίνητα στα οποία μένει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, σε μικρούς οικισμούς·
• Άρθρο 12 – παράταση για ένα έτος (μέχρι το 2026) της αναστολής είσπραξης ΦΠΑ στις συναλλαγές ακινήτων.

ΠΟΜΙΔΑ Παράλληλα, τονίζει ότι βασική της θέση παραμένει η μείωση των συντελεστών για όλα τα φορολογικά επίπεδα και η αποκατάσταση του αφορολόγητου κατώτατου ορίου των 6.000 ευρώ.

Τριετή φορολογικό όφελος: τι έχει αλλάξει

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ο υπουργός Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης και η ομάδα του αποδέχτηκε τις περισσότερες από τις τροποποιήσεις που πρότεινε ο οργανισμός να Άρθρο 9. Ως αποτέλεσμα, ένα φορολογικό όφελος τριών ετών (36 μηνών) επί του εισοδήματος από ενοίκια για δύο κατηγορίες κατοικιών έχει καταστεί πραγματικά εφαρμόσιμο και λειτουργικό:

• χωρίς καμία πρόσθετη πλατφόρμα ή γραφειοκρατική διαδικασία,
• χωρίς εισοδηματικά ή περιουσιακά κριτήρια,
• ως άμεσο κίνητρο για την εισαγωγή ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.

Στόχος είναι να μειωθεί το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικίας, τονώνοντας την απελευθέρωση επιπλέον ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση.

ΠΟΜΙΔΑ καλεί όλους τους ιδιοκτήτες κενών διαμερισμάτων ή ακινήτων που χρησιμοποιούνται επί του παρόντος ως βραχυχρόνιες μισθώσεις και πληρούν τις καθορισμένες προϋποθέσεις, να τα νοικιάσετε το συντομότερο δυνατόγια να επωφεληθούν από την τριετή φοροαπαλλαγή.

Ο οργανισμός καλεί επίσης τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές, που είναι οι κύριοι δικαιούχοι αυτού του μέτρου, να δηλώσουν με ακρίβεια και έγκαιρα ΑΑΔΕ στοιχεία των συμβάσεων μίσθωσης που έχουν συναφθεί. Αυτό είναι απαραίτητο για την αποφυγή ελέγχων, προστίμων και απώλειας εισοδήματος.

Αποδεκτές προτάσεις ΠΟΜΙΔΑ

1. Το εύρος των αντικειμένων που εμπίπτουν στο όφελος. Το όφελος παρέχεται σε ιδιοκτήτες που νοικιάζουν:

   • διαμερίσματα που είναι άδεια για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και
   • διαμερίσματα που χρησιμοποιήθηκαν για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις τα προηγούμενα χρόνια,

   υπό τον όρο ότι η έκταση των κύριων χώρων δεν υπερβαίνει 120 τ.μ. Εάν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο παιδιά, αυτό το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ για κάθε τρίτο και επόμενο παιδί.

   Η ΠΟΜΙΔΑ εκφράζει τη λύπη της για το γεγονός ότι η συνολική της θέση σχετικά με την επέκταση του ευεργετήματος σε όλους τους τύπους διαμερισμάτων που, για οποιονδήποτε λόγο, δεν ενοικιάζονται επί του παρόντος (ιδιοκατοικούμενα, δωρεάν, νεόδμητα, ανακαινισμένα, πρόσφατα αγορασμένα ή κληρονομημένα) δεν έχει γίνει πλήρως αποδεκτή προκειμένου να μεγιστοποιηθεί η προσφορά κατοικιών στην αγορά.

2. Προϋποθέσεις για μακροχρόνια μίσθωση. Το όφελος ισχύει κυρίως εάν συναφθεί σύμβαση μίσθωσης τριών ετών με τον ενοικιαστή για να χρησιμοποιήσει το ακίνητο ως κύρια κατοικία. Εάν ο ενοικιαστής μετακομίσει, το επίδομα συνεχίζεται μέχρι τη λήξη της τριετίας, εφόσον εντός τριών μηνών ο ιδιοκτήτης συνάψει ένας νέα τριετή σύμβαση κύριας μίσθωσης. Εάν λυθεί και αυτή η δεύτερη σύμβαση, χάνεται το δικαίωμα για περαιτέρω παροχές.

3. Εξαιρέσεις για ορισμένες κατηγορίες ενοικιαστών. Το όφελος ισχύει και για συμβάσεις μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον έξι μήνες σε σχέση με την κατοικία προς ενοικίαση:

   • ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που εργάζεται σε κατασκευές Γενική Κυβέρνηση,
   • εκπαιδευτικοί όλων των βαθμίδων του κρατικού εκπαιδευτικού συστήματος,
   • στρατιωτικό προσωπικό και δυνάμεις ασφαλείας.

   Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει το όφελος εάν, εντός έξι μηνών από την εκκένωση του ακινήτου, συνάψει νέα μίσθωση ως κύρια κατοικία του για περίοδο τουλάχιστον έξι μηνών ή τριών ετών. Η ΠΟΜΙΔΑ τονίζει ότι είναι κρίμα που στη λίστα δεν περιλαμβάνονται εποχικοί εργαζόμενοι στον ιδιωτικό τομέα (κυρίως στον τουρισμό και την εστίαση), που αντιμετωπίζουν παρόμοιες δυσκολίες.

Επεξηγήσεις της ΠΟΜΙΔΑ για την εφαρμογή του επιδόματος

Απαντώντας σε ερωτήσεις μελών και ιδιοκτητών κατοικιών σε όλη τη χώρα, η ΠΟΜΙΔΑ παρέχει την ακόλουθη διευκρίνιση σχετικά με τις νέες διατάξεις για τριετή φορολογική έκπτωση για εισόδημα από ενοίκια από άδεια διαμερίσματα ή ακίνητα που προηγουμένως χρησιμοποιήθηκαν για βραχυχρόνιες μισθώσεις:

1. Ημερομηνία έναρξης της τριετούς παροχής. Το όφελος αφορά αντικείμενα των δύο παραπάνω κατηγοριών, για τα οποία θα συναφθεί η πρώτη σύμβαση μίσθωσης ως κύριας κατοικίας. έως 31 Δεκεμβρίου 2026.

2. Διάρκεια των συμβάσεων κύριας μίσθωσης. Το καθεστώς περιλαμβάνει συμβάσεις μίσθωσης για αντικείμενα των καθορισμένων κατηγοριών, η ημερομηνία υπογραφής (ή έναρξης ισχύος) των οποίων είναι η περίοδος από 8 Σεπτεμβρίου 2024 να 31 Δεκεμβρίου 2026. Το όφελος χάνεται αμετάκλητα για ενοικιαζόμενα ακίνητα που έως τις 31/12/2026 δεν θα έχουν πίσω τους τριετή περίοδο άδειας χρήσης ή ένα χρόνο βραχυπρόθεσμης μίσθωσης.

3. Περίοδος ισχύος του φορολογικού οφέλους. Ισχύει πλήρης απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων για εισόδημα από ενοικίαση κατοικίας 36 μηνώνμετρώντας από τον μήνα σύναψης της σύμβασης μίσθωσης για το αντίστοιχο διαμέρισμα.

4. Γενικοί όροι χορήγησης παροχών.

   • Το αντικείμενο πρέπει να είναι οικιστικό, με την περιοχή των κύριων χώρων όχι περισσότερο από 120 τ.μμε πιθανή αύξηση του ορίου εάν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο παιδιά.
   • Το αντικείμενο πρέπει να παραδοθεί ως κύρια κατοικία με ελάχιστη διάρκεια σύμβασης τρία έτη, ή έξι μήνες για ειδικές κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων.
   • Όλες οι προϋποθέσεις πρέπει να επιβεβαιώνονται αποκλειστικά υποβλήθηκε έγκαιρα δηλώσεις στοιχείων στοιχείων και φόρου εισοδήματος.

5. Προϋποθέσεις για διαμερίσματα που είναι άδεια εδώ και τρία χρόνια.

   • Το αντικείμενο πρέπει να δηλωθεί στη φόρμα Ε2 Πως κενό ακίνητο (κενό αντικείμενο) ή
   • ΔΕΝ πρέπει να δηλωθεί ως ενοικίαση, ως κύρια ή δεύτερη κατοικία του ιδιοκτήτη, όπως χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη ή όπως παρέχεται δωρεάν, σε έντυπα Ε1 Και Ε2 για τα τρία τελευταία οικονομικά έτη που προηγούνται του έτους της πρώτης σύμβασης μίσθωσης.
   • Επίσης, δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης για το αντικείμενο αυτό δεν θα πρέπει να υποβληθεί στην ΑΑΔΕ κατά το έτος σύναψης της σύμβασης και πριν από την έναρξη της μίσθωσης.

6. Προϋποθέσεις για διαμερίσματα για βραχυχρόνια μίσθωση.

   • Το ακίνητο πρέπει να έχει χρησιμοποιηθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος.
   • Όλες αυτές οι βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να δηλώνονται στη φορολογική διοίκηση.
   • Η δήλωση βραχυπρόθεσμης μίσθωσης πρέπει να υποβληθεί κατά το έτος σύναψης της σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης και πριν από την έναρξή της.

7. Πότε συνεχίζεται το επίδομα και πότε τελειώνει;

   Ο νέος κανόνας ορίζει ότι το όφελος διατηρείται για το υπόλοιπο διάστημα εάν το ακίνητο εκκενωθεί μία φορά και εκ νέου εκμισθωθεί για μακροχρόνια μίσθωση εντός της καθορισμένης περιόδου.

   • Το όφελος λήγει και καταπίπτει εάν, κατά τη διάρκεια της τριετούς μίσθωσης, το ακίνητο εκκενωθεί και δεν εκμισθωθεί εκ νέου εντός τριών μηνών. Εάν και η δεύτερη σύμβαση λυθεί πριν από τη λήξη της τριετίας, το όφελος χάνεται οριστικά για το υπόλοιπο διάστημα.
   • Για συμβάσεις με δημόσιους υπαλλήλους επιτρέπεται οποιοσδήποτε αριθμός συμβάσεων μίσθωσης για περίοδο τουλάχιστον έξι μηνών και η περίοδος εκ νέου εκμίσθωσης του ακινήτου για να μην χαθεί το επίδομα είναι έξι μήνες. Μετά την περίοδο αυτή, η παροχή παύει για μελλοντικές περιόδους.
   • Εάν το ακίνητο εκμισθωθεί στο πλαίσιο ενός προγράμματος βραχυπρόθεσμης μίσθωσης εντός τριών ετών, το όφελος παύει αναδρομικά από το πρώτο έτος ενοικίασης. Στην περίπτωση αυτή, τίθεται το ερώτημα της αναδρομικής καταβολής του φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως απαλλασσόμενα εισοδήματα από ενοίκια.

8. Λογιστική για το χρόνο ιδιοκτησίας των προηγούμενων ιδιοκτητών.

   Δεδομένου ότι οι νόμοι για τις ενοικιάσεις λαμβάνουν γενικά υπόψη την περίοδο ιδιοκτησίας των προηγούμενων ιδιοκτητών και ο νέος νόμος δεν προβλέπει διαφορετικά, ο χρόνος ιδιοκτησίας του ακινήτου στον προηγούμενο ιδιοκτήτη (διαθέτη ή δωρητή) θα λαμβάνεται επίσης υπόψη κατά τον υπολογισμό της τριετούς περιόδου κενής θέσης και της προηγούμενης περιόδου βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ενός έτους, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά στη φορολογική του δήλωση.

9. Άδεια διαμερίσματα μετά την αλλαγή χρήσης.

   Η διατύπωση του τίτλου του άρθρου 9 – «…απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος από ακίνητα που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση…» – και η αναφορά στην υποπαράγραφο i) σε «άδειο ακίνητο» ή ακίνητο που δεν έχει δηλωθεί ότι ενοικιάζεται ή χρησιμοποιείται, καθιστά σαφές ότι το όφελος μπορεί να περιλαμβάνει διαμερίσματα που προηγουμένως ήταν άδεια κτίρια με επαγγελματικό ή βιομηχανικό σκοπό και στη συνέχεια μετατράπηκαν σε σύγχρονες κατοικίες.

   Αυτό συνάδει με τη γενική πολιτική ενθάρρυνσης της αύξησης της προσφοράς ενοικιαζόμενων κατοικιών. Μια παρόμοια προσέγγιση εφαρμόζεται ήδη σε αντικείμενα εντός του προγράμματος Χρυσή Βίζατα οποία μπορούν να αγοραστούν με χαμηλό όριο 250.000 ευρώ εάν ήταν προηγουμένως επαγγελματικοί χώροι και στη συνέχεια ανακατασκευάζονταν σε κατοικίες.

10. Πλήρες κείμενο της νέας νομοθεσίας (άρθρο 9 Ν. 5246/2025).

    «Άρθρο 9. Επέκταση και βελτίωση των προϋποθέσεων απαλλαγής από το φόρο εισοδήματος από ακίνητα που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση – τροποποίηση της παραγράφου 91 του άρθρου 72 του Κ.Φ.Ε.

    91. α) Κατά τους πρώτους τριάντα έξι (36) μήνες μετά το μήνα σύναψης της σχετικής σύμβασης μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα των φυσικών προσώπων από εκμίσθωση οικιστικών χώρων εμβαδού μέχρι εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικών μέτρων, προσαυξημένο κατά είκοσι (20) τετραγωνικά μέτρα. m για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή άνω των δύο (2), υπό την προϋπόθεση ότι:

    αα) το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών, που έχει συναφθεί μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2026,

    β) ενοικίαση κατοικίας:

    θ) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη πριν από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και εάν η σύμβαση συνήφθη το 2024 – στα φορολογικά έτη 2022 και 2023, δηλώθηκε στη φορολογική δήλωση ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν δηλώθηκε ως ενοικιαζόμενο ακίνητο, ούτε ως κύρια κατοικία ούτε ως δεύτερη κατοικία του ιδιοκτήτη, ούτε ως δωρεάν. χρέωση (έντυπα Ε1 και Ε2), ή

    ii) το προηγούμενο φορολογικό έτος χρησιμοποιήθηκε αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως ορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016, και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες συμβάσεις δηλώθηκαν στη φορολογική διοίκηση, και

    α) ο ιδιοκτήτης δεν υπέβαλε δήλωση στοιχείων μίσθωσης για το αντικείμενο αυτό στη φορολογική διοίκηση κατά το έτος σύναψης της σύμβασης και, πριν από την έναρξή της ή για την ίδια περίοδο, υπέβαλε δήλωση βραχυπρόθεσμης μίσθωσης για το αντικείμενο αυτό.

    β) Εάν κατά τα τρία (3) έτη που ορίζονται στο εδάφιο α), το αντικείμενο:

    βα) απαλλάσσεται, το όφελος παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος κατά το οποίο το αντικείμενο απαλλάχθηκε,

    ββ) χρησιμοποιείται για βραχυχρόνιες μισθώσεις, το όφελος παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της ενοικίασης αυτής.

    Το όφελος συνεχίζει να ισχύει για την υπόλοιπη περίοδο εάν το ακίνητο εκκενώθηκε μία φορά και εκμισθώθηκε με μακροχρόνια μίσθωση εντός της περιόδου που καθορίζεται στο εδάφιο α) ή σύμφωνα με την υποπαράγραφο δ).

    δ) Το επίδομα ισχύει και εάν το ακίνητο που πληροί τις προϋποθέσεις του εδαφίου α) ενοικιάζεται για τουλάχιστον έξι (6) συνεχείς μήνες σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που εργάζεται στις δομές της Γενικής Κυβέρνησης, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων του δημόσιου εκπαιδευτικού συστήματος, καθώς και σε στρατιωτικό προσωπικό και σε μέλη των σωμάτων ασφαλείας, εφόσον το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται για βραχυπρόθεσμα τρία έτη.

    Η ύπαρξη προϋποθέσεων για την εφαρμογή του επιδόματος της παρούσας παραγράφου επιβεβαιώνεται αποκλειστικά από έγκαιρες υποβληθείσες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φόρου εισοδήματος και για το 2022 και 2023 – με δηλώσεις που υποβλήθηκαν πριν από τις 5 Δεκεμβρίου 2024. Η αύξηση στο όριο της στεγαστικής περιοχής υπολογίζεται με βάση τον αριθμό των εξαρτώμενων τέκνων του ενοικιαστή κατά την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης.»

Source link