Απαγόρευση νέων αδειών για την Airbnb στην Αθήνα: τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες

Airbnb: όταν είναι απαραίτητο να ξεκινήσει μια επιχειρηματική δραστηριότητα όπου υπάρχει «απαγόρευση» νέων αδειών.

Διάρκεια ενοικίασης είναι το κύριο κριτήριο για τον προσδιορισμό Η ενοικίαση θεωρείται βραχυπρόθεσμη; και φορολογείται σαν Airbnb ή θεωρείται μακροπρόθεσμη και ταξινομείται ως εξοχική κατοικία, σύμφωνα με λεπτομερείς νέες οδηγίες που δημοσιεύονται Ανεξάρτητη Διοίκηση Κρατικών Εσόδων (ΑΑΔΕ).

Μισθώσεις έως 59 ημέρες θεωρούνται βραχυχρόνιες, ενώ οι μισθώσεις 60 ημερών και άνω χαρακτηρίζονται ως μακροχρόνιες, με διαφορετική φορολογική μεταχείριση.

Απαγόρευση νέων αδειών για την Airbnb στην Αθήνα: τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες pic.twitter.com/KjlMQwNK0d

— Athens News (@russianathens) 3 Ιανουαρίου 2025

Πότε είναι απαραίτητο να ξεκινήσετε μια επιχείρηση;

Εάν ο ιδιοκτήτης περιορίζεται στην παροχή κλινοσκεπασμάτων, τότε το ακίνητο παραμένει στην κατάσταση “Airbnb”. Ωστόσο, εάν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες όπως καθαρισμός, γεύματα ή άλλες ανέσεις, τότε το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα. Στην περίπτωση αυτή είναι απαραίτητη η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και η τήρηση πρόσθετων υποχρεώσεων που προβλέπονται από το νόμο. Ειδικότερα, σύμφωνα με τις εξηγήσεις της ΑΑΔΕ:

• Για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, η μέγιστη περίοδος είναι 59 ημέρες, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι επιπλωμένο και δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες. Αυτός ο κανόνας ισχύει ανεξάρτητα από το αν η ενοικίαση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι.
• Μισθώσεις 60 ημερών και άνω θεωρούνται μακροχρόνιες και απαιτούν κατάθεση. αιτήσεις για πληροφορίες σχετικά με την ενοικίαση ακινήτων V ΑΑΔΕ.
• Εάν ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το ακίνητο πριν από τη λήξη της μακροχρόνιας μίσθωσης (πρόωρα), το καθεστώς μίσθωσης παραμένει μακροπρόθεσμο καθώς βασίζεται στη συμφωνημένη διάρκεια και όχι στην πραγματική διάρκεια κατοχής.

Για να παραμείνει ένα ακίνητο βραχυπρόθεσμη ενοικίαση Airbnb, δεν πρέπει να παρέχει άλλες υπηρεσίες εκτός από λευκά είδη. Εάν προσφέρονται υπηρεσίες όπως πρωινό, καθαριότητα ή μεταφορά, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και υπόκειται σε διαφορετικό φορολογικό και διοικητικό καθεστώς. Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να ξεκινήσει μια επιχειρηματική δραστηριότητα και να συμμορφωθεί με τους κανόνες που ισχύουν για τις τουριστικές επιχειρήσεις.

Οι ευθύνες των ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης περιλαμβάνουν την εγγραφή στο Μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων ΑΑΔΕ και λήψη Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).

Το ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε κάθε αγγελία σε ψηφιακές πλατφόρμες και σε οποιοδήποτε μέσο διαφήμισης ακινήτων. Επιπλέον, για κάθε ενοικίαση πρέπει να υποβάλετε αίτηση βραχυπρόθεσμης μίσθωσηςκαι το εισόδημα φορολογείται ανάλογα με τον αριθμό των ενοικιαζόμενων ακινήτων.

Για εισόδημα από ενοίκια έως δύο ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις, ο φόρος υπολογίζεται ως εισόδημα από ακίνητα. Παράλληλα, εάν εκμισθώνονται τρία ή περισσότερα αντικείμενα, το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να ξεκινήσει μια επιχείρηση και ενδεχομένως να εγγραφεί για ΦΠΑ 13%.

Ο διαχειριστής μιας βραχυπρόθεσμης μίσθωσης μπορεί να είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, ο χρήστης του ακινήτου, ένας υποενοικιαστής με σύμβαση που παρέχει το δικαίωμα ή ένα τρίτο πρόσωπο ή οντότητα που έχει αναλάβει τη διαχείριση. Στην τελευταία περίπτωση περιλαμβάνονται ειδικές κατηγορίες, όπως οι κηδεμόνες της περιουσίας, οι εκτελεστές διαθηκών και οι νόμιμοι εκπρόσωποι. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την εγγραφή του ακινήτου σε Μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων ΑΑΔΕλήψη Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και υποβολή αίτησης για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτά τα δεδομένα πρέπει να εμφανίζονται σε όλες τις πλατφόρμες ή άλλα μέσα διαφήμισης του ακινήτου.

Εάν το ακίνητο ενοικιάζεται τμηματικά (π.χ. χωριστά δωμάτια), ο διαχειριστής υποχρεούται να παρέχει ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε τμήμα. Είναι σημαντικό ότι εάν ο διαχειριστής είναι τρίτο μέρος, απαιτείται αίτηση από τον ιδιοκτήτη που παρέχει το δικαίωμα διαχείρισης, αναφέροντας Αριθμοί αναγνώρισης ακινήτου (ΑΤΑΚ). Η ορθότητα των στοιχείων που καταχωρεί ο διαχειριστής στο μητρώο είναι κρίσιμης σημασίας, καθώς σε περίπτωση ελέγχου είναι υπεύθυνος για την παροχή όλων των νόμιμων εγγράφων που επιβεβαιώνουν τη διαχείριση. Ο διαχειριστής έχει επίσης τη δυνατότητα να διορθώσει λάθη ή να αλλάξει δεδομένα πριν από την τελική εγγραφή, η οποία πρέπει να ολοκληρωθεί έως τις 28 Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.

Πού είναι η «απαγόρευση» των νέων αδειών για την Airbnb;

Αξίζει να σημειωθεί ότι από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 επιβλήθηκε απαγόρευση νέων αδειών για Airbnb για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της πόλης των Αθηνών, γεγονός που οδηγεί σε αδυναμία εγγραφής. σε Μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων.

Ειδικότερα, στη λίστα με τις περιοχές της Αθήνας όπου δεν θα εκδοθεί Αριθμός μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ), βρίσκονται: Πλάκα, Κολωνός, Κουκάκι, Σύνταγμα, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη, Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι, Βοτανικά, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα και Στέγη.

Source link