Φόροι ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα: τι θα αλλάξει το 2025

Από 1 Ιανουαρίου 2025 Ορισμένα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων τίθενται σε ισχύ, σε ορισμένες περιπτώσεις που συνδέονται με τον στόχο της κυβέρνησης να αυξήσει την προσφορά κατοικιών.

Ανάμεσα στα νέα μέτρα ξεχωρίζει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για οικιστικούς χώρους έως 120 τ.μ. m, τα οποία ήταν άδεια ή χρησιμοποιήθηκαν για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις. Η απαλλαγή ισχύει για όσους εκμισθώνουν το ακίνητό τους με μακροχρόνιες συμβάσεις για περίοδο τουλάχιστον τριών ετών. Παρέχεται επίσης μείωση της διπλής φορολογίας ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ακινήτων) έως 20% για ασφαλισμένα ακίνητα αξίας έως 500.000 ευρώ, που ενθαρρύνει την ασφάλιση και την προστασία από φυσικές καταστροφές. Επιπλέον, παραμένει σε ισχύ Αναστολή ΦΠΑ για νέα κτίρια έως το τέλος του 2025, καθώς και αναστολή φόρου υπεραξίας όταν μεταφερθούν έως το 2026, μέτρα για την προώθηση της ανάπτυξης της αγοράς και των επενδύσεων.

Από την άλλη εισάγεται νέος φόρος βιωσιμότητας για τουριστικούς χώρους, και περιορισμοί στις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις σε περιοχές της Αθήνας στοχεύουν στην επίτευξη ισορροπίας και βιώσιμης ανάπτυξης της αγοράς.

Πακέτο μέτρων

Το πακέτο ακινήτων που τίθεται σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου περιλαμβάνει τα εξής:

1. Παράταση της αναστολής του ΦΠΑ στα νέα κτίρια έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Στόχος είναι η τόνωση της αγοράς ακινήτων και η προσέλκυση επενδύσεων, καθώς και η υποστήριξη των αγοραστών ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των ατόμων που σχεδιάζουν να χρησιμοποιήσουν το ακίνητο για ιδιωτικές κατοικίες. Ο ΦΠΑ 24% εισήχθη στις συναλλαγές ακινήτων το 2006 και ισχύει για ακίνητα με άδεια οικοδομής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, με εξαίρεση την αγορά πρώτης κατοικίας, η αναστολή του ΦΠΑ ξεκίνησε το 2020.
2. Παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ο φόρος υπεραξίας, ο οποίος ανέρχεται στο 15% της διαφοράς μεταξύ τιμής αγοράς και τιμής πώλησης, παραμένει παγωμένος για δύο επιπλέον έτη. Οι φορολογούμενοι που θα μεταβιβάσουν ακίνητα πριν από το τέλος του 2026 δεν θα επιβαρυνθούν με αυτόν τον φόρο, διευκολύνοντας τη ρευστότητα και ενθαρρύνοντας περισσότερες συναλλαγές στην αγορά ακινήτων.
3. Μόνιμη απαλλαγή από τον φόρο ΕΝΦΙΑ για δικαιώματα ακίνητης περιουσίας σε προστατευόμενα κτίρια αξίας έως 400.000 ευρώ. Το μέτρο στοχεύει στη στήριξη των ιδιοκτητών προστατευόμενων κτιρίων που επιβαρύνονται με σημαντικό κόστος για τη συντήρησή τους. Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει επίσης επενδυτές από τρίτες χώρες που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν Golden Visa στην Ελλάδα.
4. Απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια για ακίνητα που θα εκμισθωθούν και προηγουμένως ήταν κενά ή χρησιμοποιήθηκαν για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
5. Διπλασιασμένη μείωση του φόρου ΕΝΦΙΑ από το νέο έτος (από 10% σε 20%) για κατοικίες ιδιωτών φορολογητέας αξίας έως 500.000 ευρώ, που είναι ασφαλισμένοι έναντι φυσικών καταστροφών (πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρα). Προϋπόθεση – η ασφάλιση πρέπει να καλύπτει το προηγούμενο έτος και να έχει περίοδο τουλάχιστον τριών μηνών. Αν ο χρόνος ασφάλισης των προηγούμενων παραγράφων είναι μικρότερος του ενός έτους, η μείωση του φόρου ΕΝΦΙΑ αναπροσαρμόζεται αναλογικά.

Σχετικά με το Airbnb

Παράλληλα, εισάγονται οι ακόλουθες αλλαγές για ακίνητα που ενοικιάζονται μέσω Airbnb:

1. Αύξηση του φόρου στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο φόρος βιωσιμότητας της κλιματικής κρίσης αυξάνεται σε 2 ευρώ ανά διανυκτέρευση τους χειμερινούς μήνες και 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση τους καλοκαιρινούς μήνες.
2. Αυστηρότεροι κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Για να ανακουφιστεί η αγορά και να περιοριστούν οι τιμές ενοικίασης, εισάγονται αυστηροί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας απαγορεύουν την εγγραφή νέων ακινήτων σε πλατφόρμες όπως η Airbnb.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να δώσουν προσοχή ψιλά γράμματα του νόμου. Η φοροαπαλλαγή για εισοδήματα από κενά ακίνητα ή βραχυχρόνιες μισθώσεις που μετατρέπονται σε μακροχρόνιες ενοικιάσεις έρχεται με αυστηρούς όρους και απαιτήσεις. Οι ιδιοκτήτες που δεν δίνουν προσοχή σε αυτό κινδυνεύουν να χάσουν το προνομιακό τους καθεστώς.

Ειδικότερα, η φορολογική απαλλαγή περιλαμβάνει μηδενικός φορολογικός συντελεστής στα εισοδήματα από ακίνητα που μισθώνονται με μακροχρόνιες συμβάσεις για περίοδο τουλάχιστον τριών ετών, εφόσον συνήφθησαν μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2025. Το μέτρο ισχύει για ακίνητα έως 120 τετραγωνικά μέτρα και η απαλλαγή ισχύει για 36 μήνες.

Ωστόσο, για να επωφεληθείτε από τα οφέλη, πρέπει να ολοκληρώσετε ορισμένες προϋποθέσεις. Το ακίνητο πρέπει να δηλωθεί κενό στις φορολογικές δηλώσεις για το 2022 και το 2023, και εάν έχει συναφθεί σύμβαση το 2025, και για το 2024. Εναλλακτικά, εάν το ακίνητο χρησιμοποιείται για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, αυτές οι πληροφορίες πρέπει να δηλωθούν ΑΑΔΕ τουλάχιστον ένα έτος πριν από τη μετατροπή σε μακροχρόνια μίσθωση.

Όλα τα έγγραφα που επιβεβαιώνουν την εκπλήρωση των προϋποθέσεων πρέπει να προέρχονται από έγκαιρες επιστροφές στοιχείων πληροφοριών και φόρους εισοδήματος. Για το 2022 και το 2023, οι δηλώσεις πρέπει να υποβληθούν πριν από την ημερομηνία δημοσίευσης της εγκυκλίου, που είναι η 19η Δεκεμβρίου 2024. Διορθωτικές δηλώσεις που υποβάλλονται αργότερα δεν θα γίνονται δεκτές.

Τελικά, Εάν το ακίνητο που περιλαμβάνεται στο πρόγραμμα επανέλθει σε βραχυχρόνια μίσθωση, η εξαίρεση θα αφαιρεθεί από το πρώτο έτος της νέας μίσθωσης. Εάν το ακίνητο παραμείνει κενό, η εξαίρεση λήγει το έτος λήξης της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Source link