«Βαθύς» στην αγορά ακινήτων: τι αποκαλύφθηκε "ηλεκτρονική αναγνώριση ακινήτων"

Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα βρέθηκαν σε «λήθαργο» λόγω της εισαγωγής της ηλεκτρονικής αναγνώρισης ακινήτων, η οποία πρέπει πλέον να συνοδεύει αναγκαστικά κάθε συναλλαγή: αγοραπωλησία, κληρονομιά, αλλαγή οριζόντιας ιδιοκτησίας ακόμη και άρνηση επικαρπίας. .

Τουλάχιστον 35.000 υποθέσεις ακινήτων εκκρεμούν

Σύμφωνα με την Ένωση Συμβολαιογράφων Ελλάδος, αυτή τη στιγμή υπάρχουν τουλάχιστον 35.000 εκκρεμείς υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιά ή για άλλους λόγους που δεν μπορούν να ολοκληρωθούν.

«Υπολογίζουμε ότι κάθε ένα από τα 3.500 γραφεία μας σε εθνικό επίπεδο πρέπει να χειριστεί μεταξύ 5 και 15 από αυτές τις υποθέσεις, οι οποίες συχνά εκκρεμούν για μήνες»., λέει ο Γεώργιος Ρούσκας, Πρόεδρος της Ένωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδος. Φυσικά, πολλές χιλιάδες άλλες υποθέσεις που αφορούν την πώληση ακινήτων και τη μεταβίβαση των γονικών δικαιωμάτων έχουν ματαιωθεί λόγω της πολυπλοκότητάς τους. Μάλιστα, το πρόβλημα φαίνεται να μεγαλώνει καθώς όλο και περισσότερες περιπτώσεις γίνονται διαθέσιμες.

Σύμφωνα με τον σχετικό νόμο, που τέθηκε σε πλήρη ισχύ από τον Απρίλιο του 2022, κάθε συναλλαγή πώλησης ή γονικής παροχής ακινήτου και γενικά κάθε συναλλαγή αλλαγής του ιδιοκτησιακού δικαιώματος επί ακινήτου, πρέπει να συνοδεύεται από την έκδοση ταυτότητας κτιρίου. κάρτα. Αυτό είναι ένα ψηφιακό αρχείο που περιέχει όλα τα επιμέρους στοιχεία και έγγραφα που περιγράφουν το ακίνητο, όπως οικοδομική άδεια, πιστοποιητικό δομικής ευπάθειας, τίτλοι ιδιοκτησίας, κατόψεις, γραφικό χαρτί και οποιεσδήποτε δηλώσεις σχέσης με νόμους που αναστέλλουν την επιβολή προστίμων σε μη εξουσιοδοτημένους τα κτίρια. Η επιβεβαίωση της ορθότητας αυτών των στοιχείων πρέπει να επαληθευτεί από αρμόδιο μηχανικό σε σύγκριση με την υπάρχουσα κατάσταση του ακινήτου.

Όπως αποδείχθηκε, η θεσμοθέτηση αυτού του μέτρου έφερε στην επιφάνεια όλες τις παθολογίες της οικοδομής στη χώρα, σχεδόν από την αρχή του ελληνικού κράτους, επιβεβαιώνοντας πλήρως τη λαϊκή ρήση: «Δεν υπάρχει ούτε ένα ακίνητο. στην Ελλάδα αυτό δεν είναι αυθαίρετο ή παράνομο». Στις περισσότερες περιπτώσεις, υπάρχουν αποκλίσεις και λάθη στη λογιστική των ακινήτων, που κυμαίνονται από ασήμαντα, για παράδειγμα, 1-2 τ.μ. μεταξύ της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή της κάτοψης και της τρέχουσας κατάστασης του ακινήτου, έως την αυθαιρεσία ολόκληρων χώρων που προσδιορίζονται διαφορετικά στα συμβόλαια και κατά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας από ό,τι στην πραγματικότητα.

Υπολογίζεται ότι εκκρεμούν τουλάχιστον 35.000 υποθέσεις περιουσίας, είτε για μεταβίβαση, είτε για γονική παροχή είτε για άλλους λόγους, χωρίς τρόπο να κλείσουν.

Σύμφωνα με τον κ. Ρούσκα, Ακόμη και αν το ακίνητο δεν έχει αυθαίρετο καθεστώς, χρειάζονται περίπου δύο μήνες για την έκδοση οικοδομικού πιστοποιητικού.

“Το πρώτο βήμα είναι η υποβολή αίτησης για πολεοδομική άδεια στην οικεία πολεοδομική αρχή. Αυτό συνήθως διαρκεί τουλάχιστον δύο μήνες. Εάν δεν προκύψουν προβλήματα, τότε, για παράδειγμα, συμβαίνει η πώληση ή η παραχώρηση γονικών δικαιωμάτων», σημειώνει ο Ρούσκας.Αν όμως προκύψουν σφάλματα, για παράδειγμα, κατά την καταχώριση επιφανειών, τότε ξεκινά ένας πραγματικός γολγοθάς για τον ιδιοκτήτη, που διαρκεί έως και ένα χρόνο. Και υπάρχουν και τέτοιες περιπτώσεις, που δεν μπορεί να βρεθεί λύση και το ακίνητο καταλήγει εντελώς άχρηστο γιατί ο ιδιοκτήτης αδυνατεί να το μεταβιβάσει.

Πράγματι, σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες, συχνά κληρονόμοι, αγνοούν την ύπαρξη προβλημάτων με την περιουσία τους. Μία από τις πιο συχνές περιπτώσεις αφορά ασυμφωνία μεταξύ των εγκεκριμένων σχεδίων που έχει η πολεοδομική αρχή και εκείνων που υποβλήθηκαν από τον κύριο του έργου στον συμβολαιογράφο, βάσει των οποίων συντάχθηκε η πράξη σύστασης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για τον όροφο. Αυτή η πράξη προσδιορισμού χρησιμοποιήθηκε στην πώληση διαμερισμάτων, με αποτέλεσμα να είναι πολύ συχνές οι αποκλίσεις μεταξύ των πραγματικών επιφανειών και αυτών που αναγράφονται στην οικοδομική άδεια. Αυτό το πρόβλημα είναι σχεδόν καθολικό σε πολυκατοικίες που κατασκευάστηκαν με γνώμονα τις δεκαετίες του 1950, του 1960 και του 1970, δηλ. Πριν από 50-70 χρόνια.

Εάν η διαφορά στην επιφάνεια επηρεάζει επίσης μέρος της συνολικής επιφάνειας μιας πολυκατοικίας ή γειτονικών διαμερισμάτων στον ίδιο όροφο, τότε η αλλαγή της σύνθεσης των οριζόντιων κτηματομεσιτικών μονάδων απαιτεί και τη συναίνεση άλλων ιδιοκτητών, κάτι που συνεπάγεται πολύ μεγάλο κόστος και ακόμη περισσότερο χρόνο. Για παράδειγμα, σε πολλές περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες γειτονικών ακινήτων έχουν πεθάνει ή βρίσκονται μόνιμα στο εξωτερικό και άλλοι ιδιοκτήτες αρνούνται να συμμετάσχουν σε μια τέτοια διαδικασία, γεγονός που καθιστά αδύνατη την έκδοση διαβατηρίου για το κτίριο και ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει περιουσία του.

Όπως καταλαβαίνετε, αυτό το πρόβλημα είναι διαδεδομένο και επηρεάζει ακόμη και την ομαλή λειτουργία της αγοράς ακινήτων, ιδιαίτερα την αγοραπωλησία κατοικιών, καθώς θέτει χιλιάδες διαμερίσματα εκτός λειτουργίας. Αυτό αφαιρεί πολύτιμα ακίνητα από το ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης σε μια εποχή που υπάρχει μεγάλη έλλειψη κατοικιών προς πώληση. Δηλαδή, οι τιμές πώλησης φουσκώνουν συνεχώς και όσοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτι βρίσκονται σε αδιέξοδο, χωρίς καν εναλλακτική με τη μορφή ενοικίου, οι τιμές του οποίου έχουν επίσης αυξηθεί κατακόρυφα τα τελευταία χρόνια.

Φυσικά, όσο υπάρχουν τέτοια προβλήματα, οι κυβερνητικές δηλώσεις περί «ολοκλήρωσης συναλλαγών ακινήτων σε 2-3 ημέρες» με τη δημιουργία ειδικών ψηφιακών πλατφορμών μοιάζουν με κακόγουστο αστείο.

Κιόσκια, ψησταριές και κατεστραμμένες άδειες
Δεκάδες χιλιάδες περιπτώσεις που δεν είναι δυνατή η μεταβίβαση περιουσίας λόγω ταυτότητας κτιρίων έχουν σίγουρα προκαλέσει την παρέμβαση των αρμόδιων αρχών. ΠΟΜΙΔΑ (Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), σε συνεργασία με την Ένωση Συμβολαιογράφων Ελλάδος, έχει ετοιμάσει πρόταση για νομοθετική ρύθμιση σειράς υποθέσεων για τη διευκόλυνση των συναλλαγών που επιλύονται ευκολότερα.

Για παράδειγμα, σε περιπτώσεις όπου οι διακυμάνσεις στα τετραγωνικά είναι πολύ μικρές, θα πρέπει να επιτρέπεται η ευελιξία. Παράλληλα, όπως τονίζει σε πρόσφατη δημόσια ομιλία της η ΠΟΜΙΔΑ, προτείνει στο αρμόδιο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να υιοθετηθεί διάταξη σύμφωνα με την οποία «κάθε συνιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία μπορεί μονομερώς να διορθώσει το ακριβές πραγματικό έκτασης και κατανομής του ακινήτου του με συμβολαιογραφική πράξη, για οποιονδήποτε λόγο προκύψει ασυμφωνία, με μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία, χωρίς φυσικά να θίγονται τα χιλιόμετρα του οικοπέδου και άλλες αναλογίες, δικαιώματα και υποχρεώσεις άλλων συνιδιοκτήτες». Επίσης, προτείνεται κάθε ιδιοκτήτης αυτοτελούς ακινήτου να μπορεί μονομερώς να διορθώνει την ακριβή πραγματική έκταση και μορφή του ακινήτου του διορθώνοντας μονομερώς την πράξη με την οποία το απέκτησε.

Σύμφωνα με τον κ. Ρούσκα, είναι επίσης απαραίτητο να προβλεφθεί η δυνατότητα μεταγενέστερων επεκτάσεων του ακινήτου, εφόσον δεν είναι μόνιμου χαρακτήρα και, φυσικά, εφόσον δεν επηρεάζουν τους γενικούς χώρους του κτιρίου ή άλλους γειτονικούς. ιδιότητες. «Έχουμε περιπτώσεις όπου επιτρέπονται αυθαίρετα κιόσκια, στέγαστρα, ακόμη και εντοιχισμένες ψησταριές», λέει.Τέτοιες ενέργειες θα μπορούσαν να εξαλειφθούν ώστε οι συμβολαιογραφικές πράξεις να ολοκληρωθούν πιο γρήγορα και οι πολίτες να μην αντιμετωπίζουν ταλαιπωρία.

Η ΠΟΜΙΔΑ και οι συμβολαιογράφοι έχουν αναπτύξει πρόταση για νομοθετική ρύθμιση μιας σειράς «απλών» υποθέσεων για τη διευκόλυνση των συναλλαγών.

Φυσικά, αυτή η κατάσταση πιέζει πολύ και τους μηχανικούς, οι οποίοι πρέπει να επιλύσουν τα αδιέξοδα που προκύπτουν, συχνά υπό την πίεση των ιδιοκτητών, που κινδυνεύουν να χάσουν εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ λόγω της ακύρωσης της συμφωνίας. Η απογοήτευση είναι ακόμη μεγαλύτερη σε περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης δεν αναλαμβάνει καμία ευθύνη, για παράδειγμα εάν χαθεί ή καταστραφεί ένας φάκελος οικοδομικής άδειας από αμέλεια της τοπικής πολεοδομικής αρχής.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΤΕΙ Γιώργο Στασινό, σύντομα θα ξεκινήσει η διαδικασία ψηφιοποίησης των αρχείων του τμήματος πολεοδομίας, έργο που εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί σε περίπου δύο χρόνια από σήμερα. Φυσικά και σε αυτή την περίπτωση δεν υπάρχει λύση για την απώλεια ή την καταστροφή των σχετικών εγγράφων, αφού απλά δεν υπάρχουν για να ψηφιοποιηθούν.

Όπως σημειώνουν μηχανικοί, σε τέτοιες περιπτώσεις θα πρέπει να καθίσταται υποχρεωτική (π.χ. με εγκύκλιο ή υπουργική απόφαση) η λήψη βεβαίωσης απώλειας του φακέλου από την αρμόδια πολεοδομική αρχή. Η διάταξη αυτή υπάρχει στη νομοθεσία, αλλά πολλά τμήματα δεν την εφαρμόζουν στην πράξη, γεγονός που οδηγεί σε αύξηση των προβλημάτων.

Πώληση, ενοικίαση, νομική εγγραφή και υποστήριξη ακινήτων στην Κορινθία από την εταιρεία “Greece Home Invest“.

Source link