Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα κοντά σε ιστορικά υψηλά

Ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών ξεπερνά τα ιστορικά υψηλά, όπως αποδεικνύεται από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 14,5% σε ετήσια βάση πανελλαδικά και στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα η άνοδος ήταν ακόμη μεγαλύτερη, φτάνοντας στο 16,5% στην Αττική και στο 16,1% στη Θεσσαλονίκη. Στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις, η ανάπτυξη ανήλθε σε περίπου 13,1% και σε άλλες περιοχές της χώρας οι τιμές αυξήθηκαν κατά 13,1%.

Η κατακόρυφη άνοδος των τιμών στην Αττική είναι τέτοια που για δεύτερο συνεχόμενο τρίμηνο ξεπεράστηκε το ιστορικό μέγιστο της ετήσιας μεταβολής. Το τέταρτο τρίμηνο του 2022, η ετήσια αύξηση των τιμών έφτασε το 15,2%, ο υψηλότερος ρυθμός εδώ και δεκαετίες. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη η ανάπτυξη έφτασε το 14,5% το τελευταίο τρίμηνο του 2022.

Πλέον, σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2017, οι τιμές στην Αττική σημείωσαν «ράλι» 68% και σχεδόν έφτασαν στο αποκορύφωμα της αγοράς κατοικίας το 2007. Μάλιστα, η αύξηση των τιμών στην Αττική είναι πολύ μεγαλύτερη από την αντίστοιχη αύξηση στο σύνολο της χώρας, που για την περίοδο 2017-2023 (1ο τρίμηνο) είναι 49%.

Σημαντική ανάπτυξη 12,8% εγγράφηκε επίσης για νεόδμητο ακίνητοενώ που χρησιμοποιήθηκαν παρουσίασαν αύξηση 15,6% στις σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2022. Η Τράπεζα της Ελλάδος αναθεώρησε και τα στοιχεία της για ολόκληρο το 2022, ενδεικτικά ανάπτυξη 11,7% σε σύγκριση με την ανάπτυξη κατά 7,6% το 2021. Αντίστοιχα, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές για τις νεόδμητες κατοικίες αυξήθηκαν κατά 12,2% το 2022 (σε σύγκριση με ανάπτυξη 8,2% το 2021), και για τα μεγαλύτερα διαμερίσματα ο μέσος όρος Η ανάπτυξη ήταν 11,3% σε σύγκριση με αύξηση 7,2% το 2022.

Η κατακόρυφη άνοδος των τιμών το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, ειδικά στην Αττική, οφείλεται σίγουρα στο ότι η περιοχή αυτή αποτελεί βασικό «στόχο» των ξένων επενδυτών, πέραν της εγχώριας ζήτησης. Ειδικά φέτος, σημειώθηκε ασυνήθιστη αύξηση των ξένων επενδύσεων στο πλαίσιο του προγράμματος “Χρυσή Βίζα”λόγω επικείμενων αλλαγών που θα δυσκολέψουν περισσότερο την απόκτηση άδειας διαμονής.

Στην Αττική σημειώθηκε υπέρβαση της ιστορικής μέγιστης ετήσιας μεταβολής για δεύτερο συνεχόμενο τρίμηνο. Ειδικότερα, το κατώτατο όριο επένδυσης θα διπλασιαστεί (από 1η Αυγούστου) στις 500.000 ευρώ για την αγορά ακινήτων στο κέντρο, τα βόρεια και νότια προάστια, τη Σαντορίνη, τη Μύκονο και το δήμο Θεσσαλονίκης. Αποτέλεσμα είναι να υπάρχει «hype» συναλλαγών από υπηκόους τρίτων χωρών στην προσπάθεια λήψης άδειας διαμονής πριν την αύξηση του ορίου.

Όμως, εκτός από την αυξημένη ζήτηση, ένας άλλος λόγος για την αύξηση των τιμών των ακινήτων είναι η χαμηλή προσφορά, αφού το ποσοστό απορρόφησης των ακινήτων υπερβαίνει σημαντικά το ποσοστό αντικατάστασης, δηλ. αριθμός ακινήτων προς πώληση. Αυτό οφείλεται σε δύο βασικούς λόγους.

Το πρώτο σχετίζεται με χαμηλή κατασκευαστική δραστηριότητα, αν και η κατάσταση έχει βελτιωθεί τα τελευταία δύο χρόνια. Το 2022, ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών αυξήθηκε κατά 126% από το χαμηλό του 2016 σε 9.793. Ωστόσο, ακόμη κι έτσι, ο αριθμός αυτός είναι περίπου 30.000 νέα διαμερίσματαενώ σχεδόν 200.000 διαμερίσματα εισήλθαν στην αγορά στα μέσα της δεκαετίας του 2000.

Εκτός από τον χαμηλό αριθμό νέων κατασκευών, υπάρχει επίσης έλλειψη μεταχειρισμένων ακινήτων καθώς αρκετές δεκάδες χιλιάδες έχουν κολλήσει σε ένα μακροπρόθεσμο πάγωμα του χρέους.

Πρόκειται για σπίτια που αποτελούν εγγύηση για υποθήκες που έχουν γίνει “το κόκκινο” και βρίσκονται στα χέρια εταιρειών διαχείρισης χρέους (κυρίως) ή τραπεζών. Αποδεικνύεται ότι ακόμη και σε περιπτώσεις που υπάρχει συναινετική απόφαση, π.χ. ο ιδιοκτήτης έχει συμφωνήσει σε μια εκχώρηση του ακινήτου με αντάλλαγμα μια διαγραφή χρέους, το ακίνητο συνήθως καθυστερεί πριν βγει προς πώληση.

Ένας σημαντικός παράγοντας στην αγορά ακινήτων ήταν η εμφάνιση και η ταχεία ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων για βραχυπρόθεσμη μίσθωσηπου ξεπέρασε τα 30.000 διαμερίσματα μόνο στη μητροπολιτική περιοχή, αποσύροντάς τα έτσι από τον τζίρο της μακροχρόνιας μίσθωσης, που οδήγησε σε απότομη αύξηση των τιμών επί μακροχρόνια μίσθωση σε Αθήνα και προάστια.

Source link