Χρόνια οικογενειακής διαμάχης πίσω από καταρρέουσα περιουσία

«Όταν βλέπετε ακίνητα σε κακή κατάσταση ή αχρησιμοποίητα, σκεφτείτε το γεγονός ότι τις περισσότερες φορές πρόκειται για ακίνητα που ανήκουν σε μια μεγάλη ομάδα ανθρώπων».

Ο Μιχάλης Χατζηφώτης, Αθηναίος δικηγόρος ακινήτων, εξηγεί ότι πίσω από τα κλειστά παραθυρόφυλλα ερειπωμένων σπιτιών, χιλιάδες από τα οποία βρίσκονται σε διάφορα σημεία της Ελλάδας, συμπεριλαμβανομένων των αστικών κέντρων, συχνά κρύβονται ιστορίες οικογενειακών συγκρούσεων.

«Οι διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών της ακίνητης περιουσίας έγκεινται αφενός στον τρόπο χρήσης – λειτουργίας και αφετέρου στο κόστος συντήρησης, επισκευής ή ανακατασκευής, που είναι συνήθως ο μεγαλύτερος πονοκέφαλος. Εάν το ακίνητο κληρονομείται από δύο τουλάχιστον άτομα, τα οποία δεν μπορούν -για οικονομικούς ή προσωπικούς λόγους- να συμφωνήσουν μεταξύ τους, καθίσταται αδύνατη η απόφαση για το μέλλον της», εξηγεί.

Πλειστηριασμός ακινήτου για εκδίκηση

Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι δικαστικές αίθουσες είναι μονόδρομος. Με βάση τη νομική πείρα, πρόκειται συνήθως είτε για περιπτώσεις αποζημίωσης για το κόστος συντήρησης και επισκευής του ακινήτου είτε για διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών σχετικά με τα αποτελέσματα της διαχείρισης ακινήτων (για παράδειγμα, εάν η διαχείριση ήταν σωστή ή εάν τα χρήματα παρακρατήθηκαν σωστά από το ενοίκιο του ακινήτου για έξοδα συντήρησης) . Η προσφυγή στα δικαστήρια σε τέτοιες περιπτώσεις, αν και χρονοβόρα και δαπανηρή, είναι τελικά η μόνη λύση, γιατί εκτός από το οικονομικό, υπάρχει και η επιθυμία για ηθική ικανοποίηση, που συνήθως επηρεάζει στενούς συγγενείς.

«Η προσφυγή στα δικαστήρια είναι μερικές φορές η μόνη λύση»

«Μπορώ να θυμηθώ μια περίπτωση «σκληρής» δικαστικής διαμάχης μεταξύ δύο αδερφών: ο ένας από αυτούς διέμενε μόνιμα στο εξωτερικό και ζήτησε αποζημίωση για τη χρήση μιας μικρής εξοχικής κατοικίας, την οποία χρησιμοποιούσε αποκλειστικά ο αδελφός του. Στόχος του ήταν να βάλει το ακίνητο σε πλειστηριασμό για εκδίκηση» – θυμάται ο Μιχάλης Χατζηφώτης.

«Όποιος τολμά να ζητήσει δικαιοσύνη χάνει τον ύπνο του»

Χαρακτηριστικές είναι οι περιπέτειες μιας Ελληνίδας επιχειρηματία που διαμένει μόνιμα στο εξωτερικό, η οποία τα τελευταία 5 χρόνια προσπαθεί να επιλύσει πλήθος διαφορών στα δικαστήρια με συγγενή του για διαμέρισμα 75 τ.μ. στα νότια προάστια. «Με τον ξάδερφό μου κληρονομήσαμε το διαμέρισμα της θείας μου το 1990. Επειδή ζω και εργάζομαι στο εξωτερικό, αποφασίσαμε να αναλάβει τη διαχείρισή του η αδερφή μου που ζει στην Ελλάδα. Εννοείται ότι πριν την ανακαίνιση έπρεπε να πάρε τη συγκατάθεσή μου και προσκόμισε έγκυρες αποδείξεις ότι η δουλειά έγινε, αφού δεν μπόρεσα να επαληθεύσω ότι είχαν γίνει πραγματικά», λέει ο L.V.

“Ωστόσο, μου παρακράτησε ποσά για τα οποία είτε δεν είχε αποδείξεις, είτε οι αποδείξεις που παρουσιάστηκαν ήταν απαράδεκτες. δεν έχουν εφαρμοστεί”, προσθέτει.

Καθυστέρηση στα ελληνικά δικαστήρια και ηθική βλάβη

Η συνιδιοκτήτρια μικρού διαμερίσματος στη Νέα Σμύρνη κάνει λόγο για ψυχική κατάρρευση που έχει υποστεί τα τελευταία χρόνια λόγω της παρατεταμένης διαμάχης με τον ξάδερφό της, η οποία, όπως λέει, οφείλεται σε «σοβαρές καθυστερήσεις στα ελληνικά δικαστήρια». Είναι αδύνατο να περιγραφεί η ταλαιπωρία του ζημιωθέντος που αναζητά δικαιοσύνη βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας. Όποιος αποφασίσει να το κάνει αυτό χάνει τον ύπνο του για πολλά χρόνια, το άγχος επηρεάζει την υγεία του και, επιπλέον, το οικονομικό κόστος είναι δυσβάσταχτο. Ωστόσο, πρόκειται για την αποκατάσταση της δικαιοσύνης.

Ως αποτέλεσμα της δικαστικής διαμάχης, το διαμέρισμα δεν έχει ενοικιαστεί τα τελευταία δυόμισι χρόνια λόγω της άθλιας κατάστασής του, καθώς ο συνιδιοκτήτης αρνείται πλέον να συμμετάσχει στο κόστος των επισκευών.

“Προσφέρθηκε να αγοράσει τη μετοχή του στην τιμή της αγοραίας αξίας της. Συμφώνησα, αν και ήξερα ότι η χρηματιστηριακή της αξία ήταν πολύ χαμηλότερη. Όταν όμως ξεκινήσαμε τη διαδικασία μεταβίβασης της μετοχής, την τελευταία στιγμή μου πρόσθεσε έναν όρο να αποσύρει τη αγωγή που κατατέθηκε το 2018 κατά ποσά που μου παρακράτησε για έξοδα επισκευής, αρνήθηκα και τον Οκτώβριο του 2022 παρέδωσε το μερίδιό του στον δικηγόρο του – όχι μόνο σε χαμηλότερη τιμή από αυτή που μου πρόσφερε, αλλά χωρίς να με ειδοποιήσει ή να μου δώσει το ευκαιρία να το αγοράσετε ως συνιδιοκτήτης σε αυτή την τιμή, όπως απαιτείται να κάνουν οι συνιδιοκτήτες σε άλλα κράτη μέσω της διαδικασίας “πρώτης άρνησης”.

Στην Ελλάδα δεν υπάρχουν τέτοιες διαδικασίες που να δίνουν υποχρεωτική προτεραιότητα στους συνιδιοκτήτες να αγοράσουν το μερίδιο άλλων, διευκρινίζει ο Χατζηφώτης. «Ο ιδιοκτήτης ενός ποσοστού του ακινήτου δεν μπορεί να υποχρεωθεί να μεταβιβάσει το ακίνητο σε άλλο ιδιοκτήτη, ούτε να υποχρεωθεί να αγοράσει μερίδιο άλλου. Ομοίως, δεν υπάρχει δυνατότητα προτίμησης υπέρ άλλων συνιδιοκτητών εάν ένας από τους Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις ο νόμος προβλέπει τον μόνο τρόπο επίλυσης του προβλήματος με τη βία – μια δίκη, με όλο το κόστος χρόνου και χρήματος, στα αστικά κέντρα.

Διαφωνίες μακροχρόνιας ή βραχυχρόνιας μίσθωσης

Οι δικαστικές αίθουσες είναι επίσης το μέρος όπου βρίσκονται όσοι δεν συμφωνούν για τον τρόπο διαχείρισης της περιουσίας που κατέχουν από κοινού. Τι συμβαίνει, για παράδειγμα, εάν ένας ιδιοκτήτης θέλει να το μεταβιβάσει σε μακροχρόνια μίσθωση και ο άλλος – σε βραχυπρόθεσμη; «Η απόφαση για τον τρόπο λειτουργίας του ακινήτου λαμβάνεται από την πλειοψηφία των ιδιοκτητών, ανάλογα με το μέγεθος των μετοχών τους», τονίζει ο Χατζηφώτης, «Εάν ο τρόπος διαχείρισης και χρήσης δεν έχει καθοριστεί με γενική συμφωνία ή κατά πλειοψηφία, τότε καθένας από τους ιδιοκτήτες έχει το δικαίωμα να προσφύγει στα δικαστήρια για να επιλυθεί αυτό το ζήτημα με τον καταλληλότερο τρόπο».

Η γραφειοκρατία και το κόστος εμποδίζουν την ανάπτυξη ακινήτων

Ακόμα κι αν όλοι οι ιδιοκτήτες αποφασίσουν να πουλήσουν το ακίνητό τους – είτε επειδή δεν μπορούν να συμφωνήσουν για τη χρήση του είτε επειδή δεν μπορούν να το συντηρήσουν – μια σειρά από γραφειοκρατικές και δαπανηρές διαδικασίες συχνά λειτουργούν αποτρεπτικά για την πώλησή του.

«Η σύνταξη σύμβασης μεταβίβασης ακινήτων με συμβολαιογράφο γίνεται όλο και πιο δύσκολη με τα χρόνια», λέει ο Χατζηφώτης. Υποχρεώσεις καταβολής φόρου ακινήτων, κατά περίπτωση κ.λπ. Για παράδειγμα, βεβαίωση δασικού ή μη του ακινήτου, εάν πρόκειται για ακίνητο εκτός σχεδίου, ή τροποποίηση της πράξης δημιουργίας διαιρεμένου ακινήτου, εάν πρόκειται για διαιρεμένο ακίνητο. Προσθέτει ότι η διαδικασία σύνταξης σύμβασης πώλησης ακινήτων μοιάζει σταδιακά περισσότερο με διαδικασία περιβαλλοντικής αδειοδότησης παρά με σύμβαση αστικού δικαίου.

«Σε αυτό το πλαίσιο είναι πολύ σύνηθες οι ιδιοκτήτες μικρομερίδων ακινήτων να αδιαφορούν πλήρως για την τύχη της ακίνητης περιουσίας τους, αφού ως εκ τούτου είναι ασύμφορο να ασχολούνται μαζί τους», καταλήγει.

ΥΓ Υπάρχει ένας άλλος λόγος για τον οποίο ένα τέτοιο ακίνητο είναι σε άθλια κατάσταση ή για τον οποίο δεν μιλούν οι δικηγόροι – τα χρήματα που δαπανήθηκαν για πολυετών δικαστηρίων και δικηγόρωνσυχνά αδειάζουν κυριολεκτικά τα πορτοφόλια των διαφωνούντων, οδηγώντας τους σε χρέη, με αποτέλεσμα στα μέρη να μην έχουν ούτε χρήματα για να βάλουν με κάποιο τρόπο σε τάξη τα ακίνητα.

Source link