Ακίνητα: ΕΝΦΙΑ, φορολογία, δάνεια και άλλα "Προβλήματα" το 2022

Για το ποια θα είναι η εικόνα της αγοράς ακινήτων το 2022 μίλησε ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του πανελληνίου δικτύου ακινήτων E-Real Estates.

Η πανδημία του κορωνοϊού είναι ο κύριος ρυθμιστής του αύριο και αναδιαμορφώνει δεδομένα που μέχρι τώρα θεωρούνταν ορόσημα σε πολλούς τομείς της οικονομίας.

«Η ελληνική οικονομία λαμβάνει ως «προίκα» δυναμική ανάπτυξη το 2021 σε σχέση με το 2020 και διαβεβαιώσεις από την ΕΚΤ ότι τα κρατικά ομόλογα θα παραμείνουν προστατευμένα φέτος. Ωστόσο, δεν πρέπει να ξεχνάμε τις κρίσεις: τις πανδημίες στον ενεργειακό τομέα, καθώς και τον πληθωρισμό, που είναι ένα πολύ δύσκολο έργο που πρέπει να λυθεί φέτος», πιστεύει ο Θεμιστοκλής Μπάκας.

Λύση – εστίαση στις ιδιωτικές επενδύσεις

Αντίβαρο σε όλα τα παραπάνω, σύμφωνα με τον ίδιο, μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό εργαλείο «Greece 2.0», που έχει στη διάθεσή της η χώρα μας για τη μετάβαση στη μόνιμη και βιώσιμη ανάπτυξη καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. «Η έμφαση στις ιδιωτικές επενδύσεις (περίπου 1,5 δισ. ευρώ πηγαίνει σχεδόν αποκλειστικά στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις) και στη μείωση του επενδυτικού χάσματος. Τα κριτήρια που θα καθορίσουν τη βιωσιμότητα των μικρομεσαίων επιχειρήσεων θα είναι ο σημαντικότερος παράγοντας επιτυχίας», σχολιάζει και απαριθμεί τις «προκλήσεις» για την ελληνική αγορά ακινήτων το 2022.

Τιμές οικοδομικών υλικών / οικόπεδα

Η άνοδος των τιμών στα οικοδομικά υλικά αγγίζει το 20% -30%. Η αύξηση των τιμών τους σε σχέση με την αύξηση της αξίας της γης είναι ένας καθοριστικός συνδυασμός που επηρεάζει τις ζητούμενες τιμές για την πώληση νέων κατοικιών. Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να τεθεί το ερώτημα κατά πόσο οι παραπάνω παράγοντες θα επηρεάσουν τις ζητούμενες τιμές της πώλησης και αν θα μειώσουν το ενδιαφέρον για αγορά.

Πράσινη μετάβαση

Η πρόσφατη ανακοίνωση του Πρωθυπουργού ότι η εγκατάσταση συστημάτων θέρμανσης με πετρέλαιο θα απαγορευτεί από το 2023 δίνει μια πρώτη ματιά στις αλλαγές που σημειώνονται στην αγορά ακινήτων λόγω της περιβαλλοντικής κρίσης. Οι αλλαγές που έχουν ήδη δρομολογηθεί από τη στρατηγική της ΕΕ (με σχέδιο για την περίοδο έως το 2030) είναι η μείωση των εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου κατά 60%. Το πρασίνισμα των ακινήτων θα αυξήσει το κόστος κατασκευής και τις τιμές πώλησης. Ενώ, σύμφωνα με την επικεφαλής της ESG του γερμανικού επενδυτικού ομίλου DWS Group (έχει περιουσιακά στοιχεία άνω του 1 τρισεκατομμυρίου ευρώ), κα Alexandra Nyagul, σχεδιάζεται «να φτάσει σε ένα σημείο στο άμεσο μέλλον όπου τα ακίνητα δεν πληρούν τα κριτήρια δεν μπορούν να πωληθούν, να μην ενοικιαστούν.”

Νέα στεγαστικά δάνεια

Η ικανότητα των τραπεζών να αυξήσουν το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων, καθώς και τον όγκο των χρημάτων, θα παίξουν σημαντικό ρόλο στην περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων. Την περίοδο 2015-2020, η έκδοση στεγαστικών δανείων ήταν στα επίπεδα των 577 εκατ. έως 687 εκατ. ευρώ ετησίως και το 2021, αντίστοιχα, ανήλθε σε 900 εκατ. ευρώ, όταν για την περίοδο 2005-2007 από 5 δισ. σε 15,5 δισ. ευρώ το χρόνο. Αν υπολογίσουμε ότι το μέσο δάνειο το 2021 ήταν περίπου 100.000 ευρώ, τότε καταλαβαίνουμε ότι μιλάμε για 9.000 νέα στεγαστικά δάνεια.

Επιτόκια

Μια πιθανή αύξηση των επιτοκίων λόγω του πληθωρισμού επηρεάζει την αγορά ακινήτων – τόσο αυξάνοντας το κόστος χρήματος για τους επαγγελματίες του κλάδου όσο και για τους πιθανούς αγοραστές ακινήτων. Ένα ωραίο γεγονός είναι ότι τα περισσότερα τραπεζικά ιδρύματα έχουν προγράμματα δανεισμού με σταθερά επιτόκια για 7 και 10 χρόνια.

Νέο κύμα κόκκινων δανείων

Σύμφωνα με την ενδιάμεση έκθεση, ο Γιάννης Στουρνάρας κρούει για άλλη μια φορά τον κώδωνα του κινδύνου: δάνεια πολλών δισεκατομμυρίων που είναι πλέον σε ρύθμιση (Bridge, προγράμματα stepup) από το τέταρτο τρίμηνο του 2021 και το 2022 θα χαρακτηριστούν ως μη εξυπηρετούμενα.

δημοπρασίες

Δεδομένης της ευκαιρίας μείωσης της αρχικής εμπορικής αξίας του ακινήτου που διατίθεται προς πώληση κατά 35%, η αγορά ακινήτων είναι πιθανό να «αντισταθεί». Εάν ισχύουν οι δηλώσεις του επικεφαλής της εταιρείας διαχείρισης αποζημιώσεων, με 50.000 ακίνητα θα διατίθενται μέσω πλειστηριασμών κάθε χρόνο για την επόμενη πενταετία σε μειωμένες τιμές (ακόμα και 35% των τιμών της ελεύθερης αγοράς). Κάτι που φυσικά σε βάζει να σκεφτείς την είσοδο στην εγχώρια αγορά ακινήτων.

Ο ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ

Ο τουρισμός αποτελεί βασικό επενδυτικό βοήθημα στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Ο παράγοντας «ασφαλής τουρισμός» θα είναι ο κύριος ρυθμιστής του τρόπου με τον οποίο οι υποψήφιοι εγχώριοι ταξιδιώτες και ξένοι αποφασίζουν να περάσουν τις διακοπές τους φέτος. Η Ελλάδα θα προσπαθήσει να ξεκινήσει νωρίς τη σεζόν, με τα πρώτα σημάδια ασφαλούς τουρισμού για πανδημία που ενθαρρύνουν τους παγκοσμίου φήμης καλοκαιρινούς προορισμούς της χώρας μας. Ταυτόχρονα αλλάζει το τουριστικό μοντέλο, όχι μόνο στη χώρα μας, αλλά και σε όλες σχεδόν τις ευρωπαϊκές χώρες του Νότου, όπως η Ισπανία, η Ιταλία και η Γαλλία, που «εκμεταλλεύονται» τους πόρους του ταμείου αποκατάστασης.

Χρυσή Βίζα

Από το 2013 που ξεκίνησε το πρόγραμμα Golden Visa μέχρι τον Νοέμβριο του 2021 πραγματοποιήθηκαν 9473 επενδύσεις σε ακίνητα για την απόκτηση άδειας διαμονής. Απευθύνονται σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας.

Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, και ειδικά το 2020, εκδόθηκαν 938 βίζες και από τις αρχές του 2021 έως τον Νοέμβριο – μόνο 898, γεγονός που υποδηλώνει ταχεία πτώση σε σύγκριση με το 2019, όταν ο αριθμός τους έφτασε τις 3536. Ελπίζουμε ότι οι επερχόμενες αλλαγές στο Golden Το πρόγραμμα Visa μετά το τέλος της πανδημίας θα είναι σε κατεύθυνση που θα τονώσει τις επενδύσεις σε όλη τη χώρα, αλλά και θα εξαλείψει περιπτώσεις που «δυσφημούν» την ελληνική αγορά ακινήτων.

Φορολογικό καθεστώς / ΕΝΦΙΑ

Το φορολογικό καθεστώς γίνεται ευνοϊκότερο για τα ακίνητα. Σημαντικός παράγοντας εδώ είναι τόσο η δωρεάν παροχή ακίνητης περιουσίας από τους γονείς όσο και η γονική χρηματική δωρεά έως 800.000 €, η οποία πλέον απαλλάσσεται από τον αθέμιτο φορολογικό συντελεστή 10%.

Φορολογικά κίνητρα (π.χ. μη εγχώρια)

Η φορολογία είναι ένα εξαιρετικά χρήσιμο εργαλείο για την επίτευξη αναπτυξιακών και επενδυτικών στόχων, καθώς και για τη διασφάλιση των κρατικών εσόδων. Η χρήση και η σωστή στόχευση των πληροφοριών των ενδιαφερομένων θα είναι το κλειδί για την επιτυχία. Για 2 χρόνια εφαρμογής των διατάξεων για την προσέλκυση νέων φορολογικών κατοίκων και επενδύσεων στην Ελλάδα, έχουν εγκριθεί 75 αιτήσεις επενδυτών και 23 συγγενών τους από 21 χώρες.

Βραχυπρόθεσμη μίσθωση

Το ενδιαφέρον για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, το οποίο έχει μειωθεί λόγω της πανδημίας, επανήλθε. Αυτό καταγράφεται ως προς την πληρότητα τόσο τους καλοκαιρινούς μήνες όσο και τη χειμερινή περίοδο σε πολλές κατευθύνσεις. Ο τομέας της οικονομίας διαμοιρασμού μπορεί να αποτελέσει «μέρος» του νέου τουριστικού μοντέλου.

Αλλαγές λόγω Covid-19

Η εργασία από το σπίτι είναι πλέον μια νέα τάση, με αποτέλεσμα τόσο οι ιδιωτικοί / κρατικοί υπάλληλοι όσο και οι ελεύθεροι επαγγελματίες να αναζητούν επιπλέον χώρο μέσα στο σπίτι τους για να εργαστούν. Η πορεία μιας πανδημίας θα καθορίσει τη δυναμική της.

Πληθυσμιακό εισόδημα

Σύμφωνα με την έρευνα της ΕΛΣΤΑΤ 2020 για το εισόδημα και τις συνθήκες διαβίωσης των νοικοκυριών, ο πληθυσμός που κινδυνεύει από φτώχεια ή κοινωνικό αποκλεισμό αποτελεί το 28,9% του πληθυσμού της χώρας (3.043.869 άτομα).

…



Source link